В отсутствие понятия «грубая кадастровая ошибка», которую руководитель Росреестра Наталья Антипина определила как проблему законодательного плана, требующую принятия поправок в Закон «О государственном кадастре недвижимости», необходимо разобраться с видами ошибок, различающихся по некоторым наиболее существенным признакам, и обратиться к проблеме их появления в ГКН. В настоящей статье предлагается многофункциональная классификация ошибок в кадастровых сведениях о земельных участках, разработанная младшим научным сотрудником кафедры кадастра и основ земельного права МИГАиК, начальником отдела правовых вопросов СРО Некоммерческое партнерство «Кадастровые инженеры» Аллой Овчинниковой Практика ведения государственного кадастра недвижимости (далее – ГКН) показывает, что многообразие ошибок в кадастровых сведениях достаточно велико и не укладывается в узкие рамки схематичной типологии ошибок, представленной в Федеральном законе от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Это отмечается и специалистами органа кадастрового учета, и кадастровыми инженерами.

В данной статье автором делается попытка систематизации ошибок в кадастровых сведениях о земельных участках. Иные объекты недвижимости, территориальные зоны, зоны с особыми условиями использования территорий, а также границы территориальных образований, сведения о которых содержатся в ГКН, в данной классификации не рассматриваются. Однако предложенные в статье принципы и критерии классификации могут быть использованы по аналогии в случае возникновения противоречивости и «конфликтов» между сведениями о различных объектах в ГКН (например: пересечение границ земельных участков и муниципальных образований).

Своевременность исследования многообразия ошибок в кадастровых сведениях и их систематизации подтверждается планом мероприятий «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденных Распоряжением Правительства РФ от 1 декабря 2012 года № 2236-р, среди которых: разработка порядка исправления исторически накопленных ошибок в ГКН и Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установление четких критериев ошибок, по которым их исправление возможно во внесудебном порядке, введение возможности корректировки органом кадастрового учета (далее – ОКУ) в установленных законом пределах и случаях границ земельных участков, установление порядка и проведение за счет средств федерального и региональных бюджетов кадастровых работ по уточнению границ земельных участков в массовом порядке и др.

С целью разработки возможных путей решения проблемы ошибок в кадастровых сведениях следует обратиться к научно-практической классификации ошибок в ГКН. Классификация, в общем случае, представляет собой разделение совокупности объектов на группы по некоторым наиболее существенным признакам. При научном подходе классификация трактуется как раскрытие внутренних связей между группами (классами, родами и так далее) объектов исследования, которые существуют между ними. Классификация, как результат исследования, является результатом упорядоченного распределения объектов заданного множества [1]. Она выступает в качестве инструмента системного анализа. Классификация позволяет прослеживать в изучаемой предметной области определенный порядок, насыщать конкретным содержанием родовые понятия разного объема, облегчает сравнительное изучение родственных объектов, подытоживает знания о сходстве и различиях. С ее помощью структурируется объект исследования, а построенная классификация является моделью этого объекта и может служить главным ключом к ее решению.

Установленная законом типология ошибок является достаточно обобщенной и в ряде случаев вызывает большую сложность в применении. Это проявляется, в частности, при возникновении ошибки в результате пересчета координат земельного участка из местной или условной системы в установленную законом, в случае пересечения границ ранее учтенных земельных участков, поставленных на учет на основе равно юридически значимых документов и др.

Проблема появления ошибок в кадастровых сведениях детально изучена автором, в том числе при анализе многолетней работы ряда территориальных органов кадастрового учета Московской области. Результатом стала предлагаемая классификация ошибок в кадастровых сведениях, одним из ключевых моментов которой является учет всего многообразия ошибок. Классификация базируется на принципах дедукции (от общего – к частному) и мультикритериальности (возможен ряд непротиворечивых классификаций на основе независимых, но объединенных общей сутью и проблемой критериев). В связи с данными условиями целесообразным будет применение комбинированной (по нескольким признакам) атрибутивной классификации. С учетом последующей разработки классификатора кадастровых ошибок и особенностей классификаторов, используемых Росреестром в своей деятельности, было принято решение об использовании иерархической системы классификации ошибок в кадастровых сведениях.

Предлагаемая иерархическая система классификации ошибок в кадастровых сведениях обеспечивает:

• достаточную емкость и обладает необходимой полнотой;
• однозначность реквизитов;
• оправданную с точки зрения многообразия ошибок глубину;
• решение комплекса задач по исправлению ошибок на различных уровнях;
• обеспечивает необходимую эффективность обработки кадастровой информации, содержащей ошибки, средствами АИС ГКН;
• обеспечивает определенную простоту ведения классификатора и автоматизацию процедур исправления ошибок при ведении ГКН. Полученная система классификации ошибок в кадастровых сведениях подтверждается примерами и, применительно к графической части информационной системы, иллюстрациями наиболее характерных для ведения ГКН случаев.

Схема системы классификации ошибок в кадастровых сведениях наглядно описывается графом, представленным на рисунке 1. Граф дерева классификации упрощает описание разработанной системы классификации и дает возможность анализировать и выявлять закономерности в данной системе.

Рис. 1. Классификация ошибок в кадастровых сведениях

Ошибки в сведениях ГКН предлагается подразделять на классы, в зависимости от принимаемых критериев, тремя различными способами: 1. По источнику ошибок. 2. По типу данных, в которых содержится ошибка. 3. По правовым следствиям исправления ошибок.

1. По источнику ошибок выделяем следующие подклассы ошибок:

1.1. Ошибки, произошедшие по вине правообладателя земельного участка (в случае предоставления заведомо ложной информации или поддельных документов).

1.2. Ошибки, произошедшие по вине ОКУ:

1.2.1. Ошибки, возникшие в процессе эксплуатации АИС ГКН и ранее использованных информационных систем:

1.2.1.1. Ошибки конвертации данных (обусловлены переносом данных при замене информационной системы ведения кадастра).

1.2.1.2. Ошибки в силу некорректности исходных данных (отсутствие части информационных атрибутов в структуре исходной базы данных; отсутствие части предусмотренных значений в составе используемых ранее справочников и классификаторов).

1.2.1.3. Ошибки преобразования строковых описаний (вызваны в основном недостаточной детализацией исходных данных по сравнению с детализацией данных во внедряемой информационной системе). При преобразовании исходных строковых описаний объектов, субъектов, документов, адресных отношений и т.п. и приведении их в структурированную форму закономерно возникает погрешность преобразования.

1.2.1.4. Ошибки внесения данных (формируются в процессе штатного использования информационной системы пользователями).

1.2.1.5. Ошибки, связанные с нарушением технологии эксплуатации информационной системы.

1.2.1.6. Операторские ошибки.

1.2.1.7. Ошибки функционирования базы данных (возникают по вине администраторов баз данных или разработчиков информационных систем).

1.2.1.8. Ошибки нерегламентированного вмешательства в функционирование базы данных.

1.2.1.9. Формирование значений новых атрибутов прошедшим календарным днем. Добавление новых атрибутов.

1.2.1.10. Ошибки расширения функциональности информационных систем (связаны с модернизацией информационных систем в связи с изменением нормативных и законодательных актов).

1.2.1.11. Ошибки методологии (возникают в связи с неоднозначностью трактовок нормативных требований при условии отсутствия методических рекомендаций по исполнению этих требований. В результате в различных подразделениях кадастровой службы складывается различная практика исполнения нормативных требований и часть данных оказывается заполнена ошибочно [2]).

1.2.1.12. Иные подгруппы ошибок.

1.2.2. Ошибки, возникшие при «ручной» обработке информации

1.3. Ошибки, произошедшие по вине кадастрового инженера или лица, проводившего работы по территориальному землеустройству.

1.4. Ошибки, произошедшие по вине органов государственной власти, местного самоуправления и иных уполномоченных лиц и органов, издающих юридически значимые документы, на основании которых вносятся сведения в ГКН.

Следует отметить, что источники ошибок одновременно являются индикатором уровня кадастровой системы, на котором произошла ошибка. Так, если ошибка возникла по вине органов, издающих юридически значимые для ведения ГКН документы, правообладателя земельного участка или кадастрового инженера, то можно говорить о том, что ошибочные сведения поступили в систему на ее начальном этапе – в процессе сбора информации. Все остальные ошибки, связанные с работой ОКУ, возникают на следующем этапе преобразования собранной информации в структурно-организованные кадастровые данные или в процессе обработки кадастровой информации в целях приведения ее в соответствие с изменившимися внешними условиями.

2. По типу данных, в которых содержится ошибка, выделяются:

2.1. Ошибки, содержащиеся в семантической базе данных.

2.2. Ошибки, содержащиеся в графической базе данных.

В семантической части базы данных ГКН выделяются следующие группы и подгруппы ошибок:

2.1.1. В зависимости от характеристики земельного участка, в которой содержится ошибка, выделяются:

2.1.1.1. Ошибки в кадастровом номере.

2.1.1.2. Ошибки в площади.

2.1.1.3. Ошибки в категории земель.

2.1.1.4. Ошибки в виде разрешенного использования.

2.1.1.5. Ошибки в адресе или описании местоположения земельного участка.

2.1.1.6. Ошибки в описании местоположения границ земельного участка.

2.1.1.7. Ошибки в сведениях о вещных правах.

2.1.1.8. Ошибки в сведениях об обременениях (ограничениях) вещных прав.

2.1.1.9. Ошибки в кадастровой стоимости.

2.1.1.10. Ошибки в сведениях о частях земельного участка.

2.1.1.11. Ошибки в иных сведениях.

2.1.2. Ошибки, связанные с нарушением форматно-логического принципа построения семантической части АИС ГКН и методики ее информационного наполнения:

2.1.2.1. Недопустимое значение атрибута в базе данных (например: совокупность долей прав на земельный участок более 1).

2.1.2.2. Ошибка в формате (например: неверный формат даты).

2.1.2.3. Код в классификаторе отсутствует (например: несуществующий кадастровый квартал).

2.1.2.4. Отсутствует предписанный элемент (например: отсутствует вид разрешенного использования земельного участка).

2.1.2.5. Недопустимые символы в полях (например: число в поле ФИО правообладателя).

2.1.2.6. Одновременное существование нескольких взаимоисключающих друг друга значений атрибутов (например: на объект недвижимости наряду с действующей записью о праве общей долевой собственности существует непогашенная запись о единоличном праве собственности).

2.1.2.7. Существование дублирующих записей о земельных участках.

2.1.2.8. Иные подгруппы ошибок.

2.2. В графической части базы данных ГКН выделяем следующие группы и подгруппы ошибок (для земельных участков, содержащих данные ошибки, в иллюстрациях приводятся полные кадастровые номера):

2.2.1. По положению границ земельных участков:

2.2.1.1. Наложение границ (Рис. 2).

Рис. 2. Наложение границ земельных участков

Рис. 3. Пересечение границ земельных участков

2.2.1.2. Пересечение границ (Рис. 3).

2.2.1.3. Разрыв границ или их нестыковка (чересполосица) (Рис. 4).

2.2.1.4. Разворот границ (вследствие ошибок в определении дирекционных углов) (Рис. 5).

Рис. 4. Разрыв или нестыковка границ земельных участков (чересполосица)

Рис. 5. Разворот земельного участка

2.2.2. Ошибки, связанные с нарушением пространственной привязки земельных участков:

2.2.2.1. Топологические ошибки отображения контура.

Поскольку пространственные данные о земельных участках представлены на дежурной кадастровой карте (далее – ДКК) в векторном формате (за исключением картографической основы ГКН, представленной в растровом формате), то при ведении ГКН не исключены ошибки, связанные с нарушением корректности контура.

Векторное представление данных выражается в цифровом представлении точечных, линейных и полигональных пространственных объектов в виде набора координатных пар с описанием только геометрии объектов. Векторная модель данных основывается на представлении ДКК в виде точек, линий и плоских замкнутых фигур. При этом обособленный земельный участок представляется в виде контура, который строится на базе графических примитивов. Физически графические примитивы записываются как последовательность пар координат: точке соответствует пара координат – X и Y, прямая задается двумя парами координат, а площадь записывается как серия пар координат последовательных точек, которая образует замкнутый контур, для чего его последняя точка должна иметь те же координаты, что и первая. Данные базовые положения векторного представления пространственных данных о земельных участках положены в основу данного вида ошибок в кадастровых сведениях:

Рис. 6. Контур содержит «висячие узлы»

Рис. 7. Самопересечение полигона

2.2.2.1.1. Незамкнутость контура (открытый полигон).

Данный вид ошибок может возникать в случае, если в представленной для кадастрового учета информации содержатся различные сведения о координатах начальной и конечной точек земельного участка – при технической ошибке, допущенной сотрудником ОКУ при «ручном режиме» построения полигона, когда в одной точке пересечения его линий не были соединены соответствующие узлы, когда контур для актуальных земельных участков и частей земельных участков содержит новые или архивные точки и т.п.

2.2.2.1.2. Самопересечение контура.

Нарушение последовательности точек в межевой документации, ошибки при создании объектов в графической базе данных кадастра могут приводить к искажениям в их геометрии: двойные узлы, самопересечение полигона, самоповторы и т.д.

2.2.2.1.3. «Недолет» или «Перелет» характерной точки границы земельного участка (части земельного участка) относительно иной границы земельного участка.

Данный вид ошибок наиболее часто встречается при ведении ГКН, поскольку сведения о координатах характерных точек границ земельного участка представляются в межевой документации, а следовательно, вносятся в кадастр с округлением до 0,01 метра. При этом существующие ГИС дают возможность построения и визуализации графических примитивов с более высокой детализацией (точнее миллиметра).

Поскольку округление идет до сантиметра, то при попытке «точной посадки» узла на линию (границу земельного участка) появляется «недолет» или «перелет» узла. Эта ошибка часто встречается при внесении сведений в ГКН о части земельного участка, одна из границ которой совпадает с границей земельного участка, при образовании новых земельных участков, когда на смежной границе образуются новые точки и т. д.

Рис. 8. Двойные узлы

Рис. 9. «Недолет» узла 2.2.2.1.4. Количество характерных точек границ земельного участка (части земельного участка) менее трех.

2.2.2.1.5. Повторяющиеся точки.

На рисунке 10 в варианте «А» присутствуют повторяющиеся точки, в варианте «В» совпадающие точки границы смежных земельных участков представлены в единственном экземпляре. Наличие повторяющихся точек приводит к существованию двух совпадающих в пространстве границ между соседними полигонами (смежными земельными участками) и, как следствие, нарушению топологии между ними.

2.2.2.1.6. Наложение частей сложного полигона.

2.2.2.1.7. Иные виды ошибок.

Рис. 10. Повторяющиеся точки

Рис. 11. «Отлет» земельного участка

2.2.2.2. «Отлет» земельного участка (Рис. 11).

На рисунке 11 кругом обозначена территория СНТ «Голубой лес», а квадратом – земельный участок с кадастровым номером 50:14:0000000:411, имеющий местоположение: Московская область, Щелковский район, СНТ «Голубой лес». Из-за ошибки в определении координат земельный участок «отлетел» на 1,2 километра от своего истинного местоположения и оказался на территории карьера.

Частным случаем «отлета» земельного участка является нахождение объекта на территории другого кадастрового квартала (Рис. 12). Источники данного типа ошибок могут быть следующие:

1. Земельный участок неправильно отнесен к кадастровому кварталу (в графике участок расположен на территории одного квартала, а в семантике имеет номер другого квартала).

2. Координаты объекта неверно внесены в базу данных ГКН.

3. Координаты земельного участка соответствуют межевой информации, которая при этом определена неверно.

4. Координаты получили неверное значение в результате допущенной технической ошибки при пересчете координат из местной или условной системы в установленную законом.

Земельный участок с кадастровым номером 50:14:0070368:12, обозначенный на рисунке 12 цифрой 1, имеет следующее местоположение: Московская область, Щелковский район, поселок Загорянский, ДСК «ИТР Водников», улица Ленина, дом 69. Из-за ошибки, произошедшей при пересчете из государственной системы координат в местную, данный земельный участок оказался в другом кадастровом квартале с номером 50:14:0040505 (обозначен цифрой 2), расположенном на расстоянии 20 километров от его истинного местоположения.

Рис. 12. Земельный участок находится на территории другого кадастрового квартала

Рис. 13. Часть земельного участка не вписывается в земельный участок

2.2.2.3. Часть земельного участка не вписывается в сам участок (любая из сторон части участка пересекает границу самого участка).

2.2.2.4. В ГКН имеются сведения о координатах лишь части земельного участка, а о координатах всего участка сведения отсутствуют.

2.2.3. Ошибки, связанные с нарушением послойного типа организации графической базы данных и ее информационного наполнения.

2.2.4. Ошибки, связанные с нарушением технологии пересчета координат земельных участков.

3. По правовым следствиям исправления ошибок выделяем:

3.1. Ошибки, исправление которых может причинить вред либо нарушить законные интересы правообладателей земельных участков или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи в ГКН.

3.2. Ошибки, исправление которых не может причинить вред либо нарушить законные интересы правообладателей земельных участков или третьих лиц.

Предлагаемая классификация представляется основой для разработки классификатора ошибок в кадастровых сведениях, а также унифицированных способов и методик, позволяющих эффективно решать проблемы диагностики ошибок в сведениях ГКН и последующей их ликвидации.

Алла Овчинникова, младший научный сотрудник кафедры кадастра и основ земельного права МИГАиК, начальник отдела правовых вопросов СРО Некоммерческое партнерство «Кадастровые инженеры»

________________________________________

1. Цветков В. Я. Хранение и защита кадастровой информации: Учебное пособие. М.: Московский гос. университет геодезии и картографии, 2008. С. 7.

2. Об организации работ по повышению качества данных единого государственного реестра прав и государственного кадастра недвижимости: Приказ Росреестра от 23 ноября 2010 г. № П/618.